2018年7月18日 星期三

曼谷最搶手的開發商AP,最新推案Life Ladprao Valley



泰國去年躍升為中國人海外房地產投資第3名的國家,脫離不了“泛亞鐵路”的動工。
泛亞鐵路串連了中國雲南昆明,大理,途經越南,柬埔寨,寮國,緬甸等路線,都在泰國曼谷交會後,才往南經由馬來西亞到新加坡。

您若有接觸曼谷房地產相關訊息,一定沒有不提到泛亞鐵路這個議題的,因為泛亞鐵路,曼谷將成為東南亞中南半島的中樞,因此中國買盤開始擴大曼谷房地產投資,未來幾年應該是曼谷房地產的黃金時期。
(圖一)Source:Applezeentech


當然目前曼谷最貴的地段仍是大家所熟知,或者說到曼谷旅遊都會去的區域:
素坤逸路初段沿線範圍,下圖下方的藍色,紅色,綠色3個區域:

(圖二)
藍色區域:大使館最密集,也是高級辦公大樓林立的區域。
從捷運BTS的Siam-Chitlom(四面佛)-Plonechit,以及捷運MRT的Silom-Saladaeng-Lumpini圍繞的範圍。

紅色區域:曼谷頂級商務辦公區。
從Asoke站往北延伸到Rama9,這邊A級商辦的租金約2000-4000泰銖/坪(跟全台灣辦公室租金最高的信義計畫區一樣)

綠色區域:外國人最集中,也是最多美食餐廳,休閒娛樂的區域。
從BTS的Phrong Pong-Thonglor-Ekkamai


目前曼谷最貴的地段前8名(下圖三)都在上述的3個區域範圍內:
這些區域的預售新屋大約在25萬-40萬泰銖/平米,也就是30平米左右的1房,總價約750萬泰銖起。
目前曼谷最貴的豪宅也在大使館最密集的區域無線電路上,售價約58-78萬泰銖/平米。

而曼谷第9貴的地段(也就是出了上述3個區域的第1名),就是上圖二中左上方的Phahon Yothin初段沿線
而且這邊更是曼谷地價漲幅第3名的區域(17.6%),是未來幾年很有投資價值的區域,因為在高鐵特區旁,只要您看上的是泛亞鐵路的開發讓未來曼谷將成為中南半島各國的中樞,這邊絕對是您優先考量的區域。
(圖三)Source:泰國中華網



您若從現在完工的捷運圖(圖二)來看,或許會認為Phahon Yothin像是曼谷邊緣。
但曼谷面積約1600平方公里(雙北合計約2300平方公里),近千萬人口,會先興建捷運基本上都是需求最大的路段,也可以說是最精華的路段,Phahon Yothin目前就有捷運MRT藍線,以及興建中的捷運BTS綠線

目前規劃的曼谷捷運,未來會有13條路線(下圖),Phahon Yothin及旁邊的高鐵特區未來會是除了已成型3個精華區外,曼谷最有潛力發展的中樞:
曼谷唯一高鐵站,泛亞鐵路中樞(頂級辦公大樓,購物中心,公園綠地),另有4條捷運線
(圖四)Source:Pinterest



Phahon Yothin北方是曼谷廊曼國機場,以及全亞洲第二大的會展中心Impact,所以在Phahon Yothin周遭有許多大型企業的總部大樓座落在這個區域(下圖五):
A級商辦租金約2000泰銖/坪,大約是忠孝東路四段,敦化南路一帶的租金行情,跟台北對比,相信就會比較清楚。
🇹🇭年營收約2.4兆泰銖的PTT公司總部
🇹🇭總資產3兆泰銖的Siam Commercial Bank總部(此企業園區另有80%為外資企業)
🇹🇭年營收1800億泰銖的泰國航空總部大樓
🇹🇭總資產8300億泰銖的泰國軍人銀行總部大樓
(圖五)



Life Ladprao Valley投資特色:
1.雙捷運:目前已有捷運MRT Phahon Yothin站,另有興建中的捷運BTS(工程進度約50%左右,預計2019年通車)
2.周遭目前已有許多企業總部大樓,及高級商辦
3.生活機能完善:隔壁是Union Mall購物中心,對面是Central Ladprao購物中心,旁邊有Tesco及Big C大賣場,大馬路上許多餐廳,及巷弄間的小吃美食
4.恰圖恰公園,市集:建案斜對面就是曼谷知名的公園綠地,以及旅客必去的亞洲最大市集
5.泛亞鐵路中樞-高鐵特區旁:隨著高鐵完工後,興建頂級商辦大樓外資企業移入,高級購物商場,預計未來周遭將會200萬人口
6.交通便利性:未來將有高鐵,泛亞鐵路中樞,4條捷運線,以及2條高架快速道路。
7.售價最具投資價值:開發商AP在2013年開始有日本三菱地產合資開發,加上售價絕對是最有投資價值的,深受泰國當地及海外買家青睞,銷售速度非常快。


(圖六)交通及生活機能完善


高鐵特區發展介紹影片


建案附近已有許多企業總部,下面照片來源Google街景截圖:
Siam Commercial Bank園區:除了Siam Commercial Bank自用外,有約80%出租給外資企業

M Tower:曼谷知名大樓

Major影城,Avenue商城

Isuzu Tri Pethc大樓,Shinawatra 3 Tower大樓

I Tower Building

Sun Tower,TST Tower

劉炳源1號大樓,TMB銀行總部大樓

泰國航空總部


開發商AP:
1981年成立,目前是泰國上市開發商(市值如果跟台灣上市建設公司對比,僅次於興富發,大約是全台前3大的上市開發商),而2013年日本三菱地產合資開發所推出的建案,都造成當地投資客,自住買方,或者外國投資家的搶購,銷售速度非常快。

1.價格在同區段,同規格的建案,價格最有競爭力
2.該公司建案的地點都非常好
因此在泰國非常受到當地買家的喜愛。

2017年:
Life 1 Wireless:1,344戶開賣2小時當地名額完銷。
    

Life Asoke Rama 9: 2,160戶,外國名額1個月完銷







2018年:
Life Sukhumvit 62:438戶,當地名額當天及完銷


外國投資家花再多時間研究,也不會比泰國當地住了幾十年的專業房地產投資客更懂建案的投資價值;也不會比已經看過很多房子的當地自住買家更了解建案的交通便利性,生活機能,後續管理等細節。

AP的建案會受到泰國國內投資家及自住買家,且可以說是唯一海外投資家也會搶購的開發商,不是沒有原因的。

Life Ladprao Valley泰國當地8/4開賣,台灣搶先泰國,在7/21開賣,台灣只爭取到30戶,請把握機會。



最近曼谷最熱門的2個建案,就是Life Ladprao Valley以及XT Huaikhwang,因為同樣都是非常知名的開發商新建案,下表是2個建案大致上的差異:


泰國雖然有很完善的公共設施,如:游泳池,健身房,交誼廳,電影室,瑜伽室等等,但這些完善的公設都不會算在購買的坪數內。甚至連車位也是公共設施,不需要像台灣一樣花錢購買。

如果以台灣新屋有35%的公設比計算方式,29樓的28.8平米,大約等於台灣新屋的13.4坪:
441萬泰銖*0.925=408萬台幣,車位就當做送的(台北市平面停車位約200-400萬台幣/位):
408萬台幣/13.4坪=30.44萬台幣/坪

同樣的售價在雙北大概可以買什麼區域?
新北市新板特區(與曼谷高鐵特區同樣有高鐵,捷運,火車)約50-70萬台幣/坪;
新北市距台北市中心約25分鐘車程的林口30萬-50萬台幣/坪;


Life Ladprao Valley旁的高鐵特區是目前曼谷除了已經成型的精華區外最貴的地段,也是最有發展潛力的區域。



建案示意圖:








各樓層景觀視野:
Source:The Sneak



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蕭積晏







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