2018年3月22日 星期四

英國房地產投資現況

英鎊在脫歐公投後,匯率從金融海嘯前最高的1:67左右跌至最低的1:38,跌幅約42%。
已開發國際因物價高,許多商品依賴進口,因此匯率貶值也會有一定的極限:
日幣從2011年來,最多貶值約38%;
澳幣從2011年低貶值,最多貶值約39%;
英鎊在90年代時由1:60貶值到約1:37,貶值39%,之後長達10多年的上漲走勢,
這次脫歐公投後,從金融海嘯前的1:67到最低約38,貶值約42%後,這1年多來很穩定在約1:40-41。
長期來看應該是非常穩健的進場時間點:




















英國房地產長期以來受到國際資金的喜愛,而且在稅制上並沒有因為是外國投資資金而與本國人有所差異,所以在脫歐公投後,反而有更多的外國資金趁英鎊便宜,大資金投資英國房地產:






























根據全球第5的房地產經紀及顧問公司Savills(總部在英國,全球各主要城市都有分公司)的研究報告,2017年英國商用不動產合計投資金額約654億英鎊(2.6兆台幣),金額比2016年看成長26%,其中亞洲資金僅約20%,顯見各國資金趁英鎊便宜搶進英國房地產。

























國泰,富邦及新光人壽2014-2015年合計投資英國房地產約800億台幣,因為他們投資時匯率約在1:48-1:50,在脫歐公投的英鎊大貶的狀況下,壽險業仍想趁機再收購英國房地產,但因金管會不希望對單一國家曝險過高,不同意放行,但壽險業仍在尋找國外的投資標的,沒有投資台灣房地產的意願。可以說是以房地產起家的壽險業,都積極的想往海外投資,特別是脫歐公投後,仍積極想再投資英國,跟著大資金投資,長期來看應該都是很好的選擇。





















倫敦是外國人買住宅最多的城市,但其實從2016-2016年,外國買方僅約只有13%(下圖),其餘87%都是英國當地買方,外國人買最多的倫敦也僅有13%,那倫敦除外的其他城市,外國人的比例那就更低了,顯見當地人是會買房子的。






















英國政府的Help to Buy政策類似政府炒作房地產:
倫敦60萬英鎊以內,倫敦除外的其他地方40萬英鎊以內的房子,首次購屋自住可以向政府申請Help to Buy,倫敦可以向政府借40%,倫敦除外的其他各城市可以向政府借20%,未來出售,獲利的部分政府也會照比例抽成,當然如果未來出售虧損時,虧損的部分政府也按照出資比例認賠,等於是英國政府帶頭炒房:

























上圖可以看到,如果符合資格,買倫敦於2400萬台幣的房子,自備款5%,只要約120萬台幣;買台北市2400萬台幣的房子,自備款約480萬台幣,英國首次購屋自住買房自備款變得非常低,因此英國去年首次購屋359,000人,創10年來新高,僅次於2006年金融海嘯前(下圖):




























政府更在2017年底有釋放房地產利多:大幅提高當地首次購屋的印花稅免稅額:從原本的125,000免稅額,調高至300,000萬免稅額。如果以購買50萬英鎊的房子計算,可以省下5000英鎊,英國政府持續做多英國房地產。

























外資仍看好英國房地產,加上英國政府政策做多房地產,英國房地產是您資產配置可以評估的一個投資方向。


蕭積晏
0926261375
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