2015年9月22日 星期二

為何投資海外不動產(一)

在不動產業這幾年時間,接觸過不少屋主,投資客以及買方,投資不動產的理由:
自用所需
投資賺錢
現金放太多會亂花
幫小孩存錢

當然,許多人都有過其他投資,最容易接觸的就是股票市場,但在股票市場賠錢的人居多,而不動產在這30年來因台灣經濟的發展,在1980年以前出生,只要有投資不動產的很少人沒賺到錢。

投資就是為了獲利,而不動產獲利不外乎:
1.持有期間的租金收益
2.資本利得(售出與買進時的價差)



以目前台北市不動產來看:

1.租金收益:

若以目前台北市的房價買房子來收租金,換算為年投報率幾乎都不到2%。
目前世界三大最主要的城市:倫敦市中心,紐約曼哈頓,東京都的港區,中央區,新宿,千代田,澀谷等最精華的區域,租金投報率都有4%

日本東京都港區:http://japan.soufun.com.tw/Detail_1102.html


因此要期待台北房價繼續上漲,房租得大幅調漲。
若要跟上4%的租金投報率,台北市租金大約要調為目前的200%-250%。
或者房租不變,但房價下修至租金投報率可以到4%。
各位認為房租調漲這麼多的可能性高嗎?

所以顏先生認為每年可能5-10%,修正期8年,不是沒有根據的。

另外各位可以了解一下壽險業的動作:
國泰人壽2014,2015買了2棟倫敦商用不動產:約430億台幣。
富邦人壽2014,2015買了3動倫敦商用不動產:約320億台幣。
新光人壽今年要賣信義路五段及莊敬路口的曼哈頓大樓,以及新光三越信義A8館,售出後的資金目前可能會往倫敦或東京尋找投資標的。

為什麼壽險業要買國外,無非是租金投報率高。目前金管會規定的壽險業投資不動產,大樓投資報酬率要有2.875%,壽險業在台灣找不到合適的標的物,表示以目前的租金投報率對壽險業沒有投資價值,那一般投資人為何不跟隨著壽險業的腳步投資海外?



2.資本利得:

要賺取資本利得:
首先成本要低。
再來就是有未來性或資金流入。

在明年房地合一稅制實施後,外資的資本利得35%,在目前台灣租金投報率已遠低於國外的情況下,外資若來台投資無非是期待未來可能的資本利得,但之後資本利得要課到35%,若各位是外資,會不會尋找租金收益更高,資本利得較台灣低的地區?

所以台北市房地產已經是關起門來自己玩,左手換右手,資金有限。房地產要漲,只能賣給更有錢的人,說實在的,在2012年以後買台北市不動產的人絕對是經濟能力很不錯的族群,這些人要賺資本利得只能找比他們有錢的人,只能說不容易。

之前房地產熱絡時,政府會有各種政策希望抑制房價,如:房貸成數限制,利率調高,奢侈稅,豪宅稅,但是房價是越打越高。可是上個月央行放寬豪宅貸成數及放寬其他之前幾個管制區域的貸款限制,希望刺激房地產市場,結果會是?


結論:

各種景氣都會有循環,不可能一直上漲,但跌到某個程度就會有資金進來支撐:
就像黃金最高1900美金/盎司,喊上看2000,但目前約1150美金/盎司。
前一陣子台股普遍看好上萬點,但2個月不到,最低跌到7300點,當時有資金看好投入,短短2個星期最高接近8500點。

台灣房地產因為投資熱絡,所以價格會有波動,是很好的投資市場。
只是漲多了總是要修正到一個有利可圖的價格,才會有資金再大量湧入。
而這一段時間與其將您的資金投入在約1.37%的定存,那不如投入4-10%的海外投資,等待台灣房地產的下一波。

各位可以參考一下這2個投資案件:
英國連鎖飯店投資案:http://desmondre.blogspot.tw/2015/09/blog-post_70.html
英國利物浦市中心飯店投資案:http://desmondre.blogspot.tw/2015/09/shankly-hotel-investment.html


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