2015年9月4日 星期五

日圓貶值,賺了價差賠了匯差?

各位一定聽過:前幾年投資日本不動產的投資人,雖然租金收益高,且目前日本房價的確有上漲,但日幣這幾年的貶幅卻遠超租金及房價價差?

真的是這樣嗎?

2011年算是最近幾年日幣對台幣的高點1:0.4,而目前約為1:0.27。跌幅約為32.5%。

於2011年以540萬日幣購入一東京都包租套房,

以當時0.4匯率換算約為投入218萬台幣。

但這4年來租金收入(扣除物管費用,修繕基金,社區管理費)為2,023,200日幣。

日前同社區同坪數售出9,500,000日幣。

租金加上目前市價為11,523,200日幣。

若以目前匯率0.27換算台幣市值約為3,111,264台幣。

仍高於2011年投入的218萬台幣。

雖然買賣及持有期間有各項稅費,但絕對是賺錢的。

試算    
何況:
1.租金是每季給付,若每季收到租金即換回台幣,匯率可能也是0.38,0.36,0.35.....0.27,而不全部都為0.27的匯率。

2.目前日幣相較於2011年高點時貶值約32.5%,目前台灣出口不振,經濟成長率下修至1.56%,會否需要貶值台幣刺激出口?台積電7月底申請匯出20億美金,當時匯率約為31.4,8約最低跌破33,今天大約32.5。

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