2018年6月27日 星期三

倫敦最大重劃區:倫敦2環Old Oak重劃區第一高樓Portal West

倫敦:全球富人海外房地產投資首選城市
但房價可能比台北市還要便宜


Portal West投資優勢:
🇬🇧倫敦最大重劃區:錯過信義計畫區,錯過金絲雀碼頭,不要再錯過Old Oak
🇬🇧西倫敦第一高樓:重劃區地標建案
🇬🇧未來倫敦唯一擁有:Tube(地鐵),Crossrail,及HS-2高速鐵路
🇬🇧頭款只要20%:可貸款
🇬🇧工期長,預計2021年第4季-2022年第2季完工:有4年的時間讓房價上漲(頭款只要20%)




重劃區預售屋絕對是房地產投資可以賺最多,也賺最快的投資標的。台灣最知名的莫過於信義計畫區,台中七期重劃區:
信義計畫區在1994年台北市政府進駐,加上當時的中國信託總部大樓,算是當時的2大地標建築,在經過20過年的發展,目前信義計畫區已經是全台最精華的區域。
來源:UDN鉅亨網


倫敦最知名的就是金絲雀碼頭重劃區:
金絲雀碼頭在倫敦2環範圍,在1995年第一棟辦公大樓One Canada Square完工後,經過了20多年的發展,目前金絲雀碼頭已經成為倫敦2大金融城之一,花旗銀行,匯豐銀行,JP Morgan等英國總部大樓都座落在金絲雀碼頭,而且金絲雀碼頭二期要到2021年才會完工,但已經有國際大型租客提前簽下20-25年的租約,仍然積極搶進倫敦。


目前倫敦最大的重劃區Old Oak and Park Royal(下圖),目前是火車集散場,土地大部分都為中央政府所有,因此不需要經過漫長時間的整合,可立即開發。因此在2015年倫敦市政府成立了一家公司OPDC,中央政府也將土地轉移給這家公司負責重劃區的規劃及後續的開發,官方介紹影片:



如同信義計畫區的台北市政府,台中七期的台中市政府,金絲雀碼頭的One Canada Square(雖然是金絲雀碼頭的第一棟大樓,但20多年來至今仍未金絲雀碼頭第一高樓),重劃區剛開始一定會有代表的建築物,為整個重劃區的地標:Portal West樓高42樓,會是西倫敦第一高樓,也會是重劃區第一個地標建築物:


                                                             開發商官方影片介紹:


目前已有便利的地鐵線Central Line
4分鐘到White city:BBC,全歐洲最大的購物中心,全球第8的倫敦帝國大學新校區
17分鐘到Bond st:購物街,各大購物中心
20分鐘到Tottenham:FB,Instagram,Twitter,Snapchat英國總部,全球第7的UCL
22分鐘到Holborn:全球第23的倫敦國王學院,倫敦藝術大學,倫敦政治經濟學院
27分鐘到Bank:倫敦金融城



但最重要的Crossrail(下圖)在2018年底陸續通車後,通車時間幾乎減半,便利性更高:
6分鐘到市中心(一環):Paddington
9分鐘到Bond st:購物街,各大購物中心
10分鐘到Tottenham:FB,Instagram,Twitter,Snapchat英國總部,全球第7的UCL
16分鐘到Liverpool st:倫敦金融城
23分鐘到Canary Wharf:倫敦金融城
18分鐘到:希斯羅國際機場


Old Oak重劃區更是HS-2高速鐵路的其中一站,倫敦目前僅規劃Old Oak Common站及Euston站,但倫敦的交通便利性已經非常高,因此當地也在討論是否需要開Euston站(從Old Oak Common需要挖地下隧道,成本高,工期長),或許未來Old Oak Common會是倫敦唯一的高鐵站。



因此,這個區域在2015年倫敦市政府成立OPDC要開始開發這個重劃區後,房價漲幅快,去年房價漲幅約16.77%



以去年16.77%的漲幅,以投入的20%頭款,一年已有83%的潛在投資獲利。
頭款約480萬台幣起,可交屋前轉售獲利了結;或者尾款在英國貸款交屋繼續持有收租。





高樓層27樓1房,售價600,000英鎊,室內加陽台面積18.04坪;
台北市新屋約有35%公設,也就是倫敦18.04坪大約是台北27.75坪的新屋。
600,000英鎊*40匯率=2400萬台幣
2400萬台幣/27.75坪=86.5萬台幣/坪


80多萬台幣/坪,可以買全球富人海外置產首選的倫敦,位在倫敦2環,也是倫敦最大重劃區的地標建案Portal West高樓層。

相較於台北第一高樓住宅是大直重劃區的西華富邦:
大直搭捷運到忠孝復興約9分鐘(跟Portal West搭crossrail到Bond St一樣)
7樓成交約130萬台幣/坪
39樓成交約290萬台幣/坪

就如同文章開頭提到的,倫敦的房價不會比台北貴。


倫敦是全球富人海外房地產投資首選城市,有源源不絕的全球富人持續湧入,全球頂尖學生相爭到倫敦留學;反觀台北有多少國際買方置產?台灣最多外國人的地方是在桃園市。



免費投資說明會,建案細節,如格局,坪數,售價等請來電洽詢。

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蕭積晏








2018年5月30日 星期三

倫敦重劃區Wembley Park建案介紹-Wembley Parade

Wembley Park重劃區-Wembley Parade



重劃區對房地產來說非常重要:
政府重劃可以分到土地,也有稅收(看各地方首長都很積極開發重劃區就知道了吧);
開發商有利潤;
投資家賺的快(因為各家開發商集體開發,合作炒作重劃區房價快很多);
自住族群有整齊的街廓及良好的居住環境,且也享受到房價上漲。

全台從北到南有許多重劃區,知名的如:
台北:信義計畫區,大直重劃區,南港軟體園區,北大特區,林口重劃區
桃園:中正藝文特區,青埔重劃區
新竹:關長重劃區,竹北縣治劃區
台中:7期重劃區
高雄:美術館特區等


倫敦:
最知名的就是金絲雀碼頭重劃區,已經發展成為倫敦2大金融區之一,河岸對面就是高級住宅區。倫敦奧運之後很成功的是倫敦3環Stratford奧運公園重劃區。



因為重劃區發展要很長的時間,信義計畫區最早在1980年代就已開始;台中7期1993年就開始,金絲雀碼頭重劃區第一棟辦公室1991年完工。跟所有投資一樣,投資最重要的是時機點,重劃區不一定一開始就要投入,太早投入會等太久,反而是等機能大致成形後,房價才開始進入房價快速上漲的爆發期。




Wembley Park重劃區介紹:


Wembley Park重劃區由Quintain公司負責整個重劃區,2006年開始開發,目前生活機能已經成形:
2006年:Wembley Stadium(9萬人的足球場,演唱會場地)及SSE Arena(台北小巨蛋規模)
2008-2010年:重劃區住宅陸續完工
2012-2013年:Brent行政大樓完工,希爾頓飯店,London Designer Oulet購物中心完工
2018年:Boxpark美食廣場
2016年Wembley吸引超過1160萬人次到訪

經過10年的開發,重劃區生活機能已經很完善,明年辦公大樓區也將完工,Quintain公司接著才會將最精華的土地開發高級住宅社區(跟台灣一樣,最好的土地,都是留到很後面才開發)。
Source:Telegraph Business-Spotlight on Wembley


當然重劃區不是隨便一塊地就有辦法開發成功,交通仍是最重要的:
Wembley Park重劃區南側有火車站Wembley Stadium站;
北側有捷運站Wembley Park站,有2條倫敦地鐵路線:Metropolitan及Jubilee線。

Metropolitan線:
12分貝克街站:倫敦1環
19分國王十字車站:Google買地興建的總部大樓就在車站旁,Facebook也想在此興建總部
28分利物浦站:倫敦金融區

Jubilee線:
20分龐德街站:知名購物大街Oxford St
24分西敏站:英國國會
28分倫敦橋站:倫敦市政府
33分金絲雀碼頭站:倫敦另一金融區

2條捷運線一南一北串連了倫敦市區很重要的幾個站,而且都是不需要轉乘,便利性非常好。
因此這邊雖然沒有知名大學,但卻有5棟高級學生公寓,因爲通勤到倫敦1,2環的各知名大學很方便。



Wembley以可容納9萬人的Wembley Stadium(倫敦奧運場館之一)較為外國人所熟知,目前也是英超足球隊托特納姆熱刺隊的主場,超大型演唱會場地;另外重劃區還有歷史悠久,可容納人數跟台北小巨蛋差不多的SSE Arena目前專門舉辦演唱會,在Wembley Park重劃區幾乎週週都有豐富的賽事及演唱會。

London Designer Oulet購物中心就在Wembley Stadium旁,一年吸引超過600萬人次來此消費,加上今年就要開幕的美食廣場Boxpark,在Wembley重劃區的生活多采多姿。因此重劃區就有7棟飯店:Hilton,Premier Inn,Nobotel,Wembley International Hotel,Holliday Inn,Ibis,第2間PremierInn
Source:Fasion Network


目前已開發完成的區域以溫布利體育場西側為主,在生活機能開發完善後,最精華的區域未來將興建高級住宅,高級住宅區域大都要跟商業區區隔開來,並且要有便利的交通:
東側的住宅區是距Wembley Park地鐵站最近;西南則是距離Wembley Stadium火車站近





Wembley Parade開發商為Anthology,專注於倫敦2環-5環開發建案。
Wembley Parade位在純住宅區,是重劃區中距離捷運站最近的高級住宅(上圖靠北側),周遭綠意環繞,可以說是整個區域中地理條件最好的建案:
1.捷運站步行僅約4分鐘
2.純住宅區
3.社區綠意環繞









重劃區生活機能,休閒娛樂非常完善,加上2條捷運線,1條火車線交通便利,Wembley的地理位置整個重劃區最好的地方,隨著Wembley重劃區未來將持續開發高級住宅,將會拉高房價,是很好的投資標的。

建案實地考察影片:



頭款只要20%,預計2020年第2季交屋。
1房:422,000英鎊起
2房:515,000英鎊起
可貸款

詳細資料歡迎洽詢。
蕭積晏
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2018年5月17日 星期四

泰國知名上市開發商Noble,最新推案Nue Noble

Nue Noble

Noble只要是曼谷人都知道的知名上市開發商,Nue Noble是其最新推案:
1.興建中的粉紅線捷運Sirat站約20公尺
2.低總價
3.生活機能完善
4.鄰近泰國行政中心Government Complex,廊曼國際機場,Impact世貿中心

捷運通車後,房價都大幅上漲,因此開發商Noble將原本在2014年要推出的此案,延後到捷運粉紅線動工後推出,建案預計2021年交屋,同時也伴隨捷運的開通,不論是短期,中長期投資都是非常好的選擇。

影片介紹:


為何投資Chaengwattana?
附近有曼谷廊曼國際機場
曼谷世貿中心Impact
加上有2條高速公路,通往泛亞鐵路的中心Bang Sue站非常方便,
因此泰國政府在2005年在Chaengwattana路規劃了泰國行政中心Government Complex,將許多政府單位集中在此,
也規劃了3條捷運路線(紅線,綠線,粉紅線):


泰國行政中心Government Complex:

因為曼谷市中心土地稀缺,許多政府機關租辦公大樓,因此在2005年規劃了Government Complex,為泰國財政部的所有的土地,2010年完工,耗資約200億泰銖,佔地約72公頃(台北信義計畫區約144公頃),樓地板面積約92.8萬平方米(台北101整棟大樓從地下室到101樓,合計樓地板面積約37.4萬平方米),陸續進駐了許多高級政府機關,距離建案僅約2.1公里,待捷運通車後,僅2站。


Impact世貿中心:
Impact世貿中心分為數個區域,規模是全台最大的南港世貿展覽館(22,680平方米)數倍。
Challenger:60,000平方米
Exhibition Center:47,000平方米
Forum:11,165平方米
Arena:11,000座位
並有數棟辦公大樓。


廊曼國際機場:
廊曼國際機場時曼谷第一個國際機場,目前泰國最大的是素萬那普國際機場,但為因應持續增加的客流量,及距離一帶一路的發展中心Bang Sue高鐵特區近,因此已確定投如240億泰銖擴建機場,目前客流量約3713萬人次/年,第三航廈完工後,僅第三航廈就能提供4000萬人次/年的客流量。

*桃園國際機場約4488萬人次/年;素萬那普國際機場約5100萬人次/年。曼谷的國際化程度,台灣目前遠遠比不上。


Nue Noble相對位置:
泰國新政中心Government Complex:約2.1公里(待捷運完工後僅2站)
Impact世貿中心,購物中心:約2.5公里
廊曼國際機場:約7.2公里
全球知名的Harrow國際學校:約6.3公里

加上已有許多的就業機會及住戶,因此生活機能也是相當完善:
興建中的捷運粉紅線Sirat站約20公尺
建案隔壁就是萬客隆大賣場
Tesco,BigC大賣場,Avenue美食街,Major電影院約1200-1400公尺
Central Plaza購物中心,電影院約2.3公里

泰國人的名額開賣時就已經完銷售,海外名額已開放牌號認購,5/26確定買到的房型。
5/26沒賣完的房型,5/27就會調漲5%,請把握機會。

付款流程:
》5萬台幣小訂保留房型
》5/26開賣後的7天內支付:30%房款+5萬泰銖
》開發商收到款項後約2週,簽署買賣合約
》預計2021年第一季交屋,交屋前支付尾款


平面圖:

31樓各方向視野景觀:
朝東:泰國行政中心,Tesco,Big C大賣場,Avenue美食街,Major電影院

朝西:Central Plaza購物中心,電影院,高速公路Sirat Express Way

朝北:Impact世貿中心,國際學校


若有任何問題,或需要進一步資訊,請來電或line,謝謝。


蕭積晏
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2018年5月8日 星期二

英國脫歐:外資倫敦投資金額大幅成長;英國首購人數創10年來新高

在2016年6月底英國公投確定脫歐後,英鎊大幅貶值。目前雖然仍在進行脫歐協商過程,但外資趁英鎊低積極搶進倫敦房地產:譬如中國中渝置地首購倫敦房產超過14億英鎊(640億台幣),澳門賭王何鴻家族收購倫敦物業超過5億英鎊(200億台幣),香港李錦記(下圖)以創下英國單一棟商用不動產成交金額紀錄的13.5億英鎊(540億台幣)收購倫敦金融城地標,北京大學及清華大學也收購倫敦物業。


會列舉中國香港投資倫敦物業,是因為台灣投資家比較熟悉,根據總部在倫敦的全球前4大房地產仲介經紀業者Savills的報告(下圖),2017年投資英國房地產金額比2016年成長26%,而亞洲各國的投資金額其實只佔了所有投資金額的約20%,代表各國資金趁英鎊大貶,進場撿便宜,或許脫歐的英國會跟以往有所不同,但英國仍然存在。


再加上科技業紛紛在倫敦擴展(下圖):
Google除了美國外,其他各國的辦公室都是租的,但卻在倫敦買地興建自己的總部大樓
Facebook倫敦的新總部也開始營運,並預計會再持續擴展,因為倫敦有43所高等教育學校,QS的世界大學排名,前25名的學校,倫敦有3所,再加上附近全球排名第5及第6的劍橋,牛津大學,如果再加上全球排名第23的愛丁堡大學,第37的曼徹斯特大學,及第44的布里斯托大學(台大全球排名76),需要專業人才的科技業在倫敦有全球頂尖的人才,而且英鎊便宜對外國企業來說支付的薪資相對划算。



縱使倫敦是全球有錢人幾乎都會置產的城市,但2014-2016年這3年間,外國人購買倫敦僅僅佔了約全部的13%(下圖),顯見英國人會買賣投資房地產。英國的房地產交易1個月約10萬件(1年約120萬件,如果以人口比例換算後,英國房地產成交量跟台灣房地產非常熱絡的2008年前後幾年差不多(約36-45萬件/年,2017年全台萬移轉件數約28萬戶),流通性非常好。


倫敦房價的確不便宜,因此英國政府也有各項讓當地首購自住的買方能夠更輕鬆的買房,有各項首購買方優惠的政策Help-to-Buy(下圖):ISA,Shared Ownership,Equity Loan,因為是當地人的首購政策,外國投資家並不適用,因此不多加敘述。

2017年英國首次購屋人數近36萬人,創近10年新高(下圖),並沒有受到英國正在進行脫歐協商的過程的影響,因為不管未來是不是歐盟的成員國,還是要住。

加上倫敦官方統計人口持續增長,預計2030年倫敦人口應該會突破1000萬人口(雙北市合計約671萬人),房產需求未來還是會持續增加。

英國目前是國際留學生第2多的國家(僅次於美國),而目前開發中的國家大都是人口眾多的國家,國際留學生到英國的人數每年都在成長,這些留學生也都要住。而且開發中國家仍會創造出許多有財力的投資置產族群,倫敦仍然是國際房地產投資佈局的首選城市。

蕭積晏
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2018年4月2日 星期一

泰國當地名額第一天就完銷的建案:Life Sukhumvit 62

泰國唯一可以在開賣當天完銷的開發商-AP。
AP是泰國上市公司,1984年成立至今,
目前台灣上市建設公司,只有興富發市值比AP大
而且在2013年後,日本三菱地產合資開發,更增添AP的品牌價值。

1.價格在同區段,同規格的建案,價格最有競爭力
2.該公司建案的地點佳
3.交屋後管理完善
因此在泰國非常受到當地買家的喜愛。

2017年:
Life 1 Wireless:1,344戶開賣2小時當地名額完銷。
    

Life Asoke Rama 9: 2,160戶開賣2天當地名額完銷。






2018年
AP最新推案:Life Sukhumvit 62
3月27日泰國當地名額開賣,當天已完銷;外國人名額目前也僅約剩50戶,請把握機會。

般來說:
離捷運站約遠,價格越便宜
戶數越多,價格越便宜

Life Sukhumvit 62:
1.距捷運站Bangchak約260公尺
2.戶數447戶
3.售價12萬-15萬泰銖/平米

附近有一個同樣是上市公司建案:
The Line 101
1.距捷運站站約280公尺
2.戶數778戶
3.售價15.3萬泰銖/平米起

這樣應該可以了解為何開發商AP的建案當地名額幾乎都是當天完銷了吧,因為買到就是現買現賺。

就算您對曼谷一竅不通,但只要看泰國當地買方可以當天就搶購一空,您跟著買就對了,因為您不會比當地人還懂曼谷。



付款流程:
50000台幣小訂
3天內支付:5%房款
約1個月:簽約並支付25%房款,2%仲介費(會扣除50000台幣小訂)
預計2020年1月交屋:支付尾款,及交屋一次性稅費(約房價2%)


曼谷過去十多年房價約以8%/年的幅度上漲,很穩定,因為當時並沒有外資炒作,所以房價10多年來漲幅約120%,遠遠落後全球主要城市的房價漲幅(台北約上漲200%,雪梨,墨爾本,溫哥華,多倫多都比台北漲得多):

因此全球最大的房地產經紀業者CBRE預測未來幾年曼谷房價仍是持續上漲:
去年初媒體預測2017年約可上漲12%,但泰國去年已躍升中國人海外房地產投資第3名的國家,因此2017年曼谷房價漲幅最高約16%:

若以曼谷房價去年漲幅約16%:
在交屋前2年多下來,房價或有機會增值30%,以您支付的30%房款試算,等於交屋前就有機會有100%的潛在獲利,更不用說AP的建案房價還比同區段,同規格的建案便宜很多,相信您應該可以理解為何AP的建案,當地人是排隊搶購一空,因為買到一定賺。

若需要詳細資訊,請儘快聯繫。

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蕭積晏
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影片介紹:



建案位在BTS Bang Chak捷運站,距離約300公尺:



BTS往南會再延伸9個站,今年應該就會開通3站。


Bang Chak捷運站:
1站到On Nut站:Tesco大賣場,Big C大賣場,The Century Movie Plaza購物中心及影城
1站到Punnawithi站:曼谷最大的政大集團開發中的高科技產業園區
3站到Bang Na:BITEC曼谷2大世貿展場之一,未來東南亞最大的購物中心The Bangkok Mall
3站到Ekkamai:Gateaway日系百貨
4站到Thong Lor:曼谷外國人最集中的區域,許多餐廳美食聚集處
5站到Phrom Phong:2間貴婦百貨(Emporium;Emquartier)
6站到Asoke:曼谷中央商務區






樓高24樓,共438戶,車位176個(車位屬於社區公共設施,不需要購買,住戶先到先停)
有頂樓泳池,健身房。

社區平面圖:
1樓庭院,大廳,交誼廳,共享工作空間


12-21樓平面圖

23樓住宅及泳池規劃:
24樓健身房,空中庭院造景:
























建案相關示意圖,1樓大門:
花園造景:
1樓嵌入式庭院空間:
1樓大廳及共享工作空間:
頂樓交誼廳:

房型平面示意圖:
25平米1房:

35平米大1房:

38平米1+1房:
45平米2房:

50平米2房:

30平米示意圖,客廳:
臥室:



若需要詳細資訊,請儘快聯繫。

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