2018年10月11日 星期四

利物浦學生公寓Natex:275萬台幣起,年租金9%

英國的教育為全球各國所認可,加上英國好學校非常多,因此吸引了許多國際留學生到英國唸書,目前約有45萬外國學生。
圖一:Natex外觀示意圖

因此學生公寓一直都是很穩定的收租型不動產,許多投資公司擁有英國學生公寓穩定收租:

圖二:2017年學生宿舍大額交易(Source:Savills


但建議投資學生公寓要選擇:
知名大學,或者是有數間大學的城市,才會有持續增加的學生湧入:
1.不會有空租期
2.租金可逐年調漲
3.未來出售流通性高
4.房價有上漲空間



這次要介紹的Natex學生公寓位在利物浦,投資優勢:
1.市中心,地點絕佳,步行6分鐘即到大學
2.包租5年,淨租金9%/年
3.英鎊低檔(許多外資都趁英鎊低檔,大幅投資英國房產,因為跟2,3年前等於打8折)
4.免稅


利物浦大學及利物浦約翰摩爾斯大學合計近5萬名大學生,但學校僅能提供不到1萬張床位,絕大部分學生都是在校外租屋,Natex跟大學提供的學生宿舍(下圖三)相比,具有以下優勢:
1.比利物浦大學的宿舍新
2.比利物浦大學的宿舍近(英國大學自己的宿舍大都不在校園內)
3.租金非常有競爭力

圖三:利物浦大學自己的學生宿舍租金,及通勤時間
來源:University of Liverpool 


因為學生公寓租金逐年調漲,但就以現在大學自己的學生宿舍計算,同樣位在學校周遭,可以很快步行抵達,且是學校最新在2015年完工的Philharmonic Court計算:
165英鎊/週*50週=8,250英鎊/年
Natex的售價是67,500英鎊
8,250英鎊/67,500英鎊=12.2%
所以Natex可以包租5年,淨租金9%/年





圖四(利物浦學生成長人數)



因利物浦學生人數穩定且快速增加(上圖四),加上目前英國大學與英國政府在討論延長外國學生在英國畢業後的簽證時間(Post Study Work Visa),未來到英國唸書的留學生將會持續成長,學生公寓將會是非常搶手的不動產項目。



股神巴菲特也在上個月進軍英國房地產(下圖六),不要錯過難得的機會。
圖六:Landlord Zone


 示意圖
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若有興趣,請來電洽詢細節。

蕭積晏
0926261357
line id:desmondo



2018年10月3日 星期三

股神巴菲特進軍倫敦房地產_倫敦房地產近況

為何股神巴菲特2018年9月進軍倫敦房地產市場:
Source:Landlord Zone



在2016年6月英國舉行脫歐公投確定脫離歐盟後,英鎊大幅貶值,但對於外資來說,卻是進場掃貨的最佳時機,比百貨公司週年慶還要划算。

國內壽險業:國泰,富邦及新光人壽2014-2015年間投資約800億台幣收購倫敦6棟商用不動產,當時的進場匯率約1英鎊兌48-52台幣,現在進場時1:40,等於是打8折。
Source:鉅亨網


因此各國外資陸續進場收購倫敦房地產:
2017年外資收購英國房地產達1.3兆台幣,其中中國及香港資金佔了約4000億台幣
Source:The Guardian

2018年最大的幾筆交易:
5月中國300億台幣收購前倫敦皇家鑄幣廠揭開序幕(目前規劃為新的中國大使館預定地)。

6月李嘉誠的長江實業億400億台幣收購倫敦UBS總部大樓。

8月時由南韓退休基金468億台幣收購倫敦高盛證券總部。出價想要購買高盛總部的同時還有全球排名第6的富豪Zara的Ortega旗下投資公司,以及李嘉誠的長江實業。

Source:Finance.co.uk

長江實業在6月已經花了400億台幣收購UBS總部,8月又再出價想收購高盛證券總部,加上Ortega出手沒有買到,Ortega跟長江實業應該正積極的尋找下一個要收購的倫敦標的。

去年中國及香港資金為倫敦最大的外資買方,但今年由韓國殺出,韓國1-8月收購倫敦物業達1300億台幣


而新加坡凱德置地也脫手了不少中國物業,預計投入1000億台幣收購英國物業:
Source:Property Week

顯見外資嘴巴說英國脫歐倫敦會不好,但做得卻是另一回事,趁英鎊低,出手毫不手軟的搶著買。



加上全球的科技業龍頭,紛紛擴大倫敦總部規模:
🇬🇧Google倫敦總部總投資金額約400億台幣。
🇬🇧Facebook除了最近啟用的總部外,7月也確定在Google倫敦總部旁再購入2棟大樓,未來在倫敦的員工將增加至6000人。
🇬🇧Apple則是預計將總部遷至預計在2021年的完工的Battersey重劃區,會從目前的1400人擴展到3000位員工。
🇬🇧Amazon則是將倫敦總部從Slough遷至倫敦金融城,員工人數擴增到5000人。
🇬🇧其他如全球知名的社交軟體:Snapchat,Instagram,及美國總統川普的最愛Twitter都紛紛擴大倫敦總部規模(Twitter倫敦是歐洲總部)。
Google倫敦總部

Facebook倫敦總部


除了全球的科技龍頭產業外,倫敦也是科技新創公司指數全球排名第3的城市(僅次於美國矽谷及紐約),並且是全歐洲最有可能出現科技巨頭城市:



因為這些科技產業在倫敦可以找到全球頂尖的人才,根據QS世界大學排名,英國有9所大學排名全球前50名(台灣最好的台大排名全球72);而且對外資來說支付英鎊薪水非常划算(僅是2007年的60%)。


而股神巴菲特也於9月進軍倫敦房地產市場:
Source:Landlord Zone

倫敦將不再只是全球最重要的金融中心,也將會是歐洲的矽谷,若你錯過了矽谷5年漲超過100%的時機,不要再錯過倫敦,因為你一定不會比這些投資機構專業,也不會有巴菲特的投資眼光。



倫敦物件詳情請洽:
蕭積晏
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2018年9月30日 星期日

利物浦學生公寓City Point:240萬台幣起,年租金8%

英國的教育為全球各國所認可,加上英國好學校非常多,因此吸引了許多國際留學生到英國唸書,目前約有45萬外國學生。
圖一:City Point外觀實景

因此學生公寓一直都是很穩定的收租型不動產,許多投資公司擁有英國學生公寓穩定收租,在房價上漲後再轉手出售:

圖二:2017年學生宿舍大額交易(Source:Savills


但建議投資家投資學生公寓要選擇:
知名大學,或者是有數間大學的城市,才會有持續增加的學生湧入:
1.不會有空租期
2.租金可逐年調漲
3.未來出售流通性高
4.房價有上漲空間



這次要介紹的City Point學生公寓位在利物浦,投資優勢:
1.成屋,可立即交屋收租(不用擔心交屋風險)
2.包租3年,淨租金8%/年
3.期間限定優惠:優惠了10,000英鎊-15,000英鎊(越早買賺越多,約40-60萬台幣)
4.英鎊低檔(許多外資都趁英鎊低檔,大幅投資英國房產,因為跟2,3年前等於打8折)
5.出場簡單
City Point學生公寓介紹影片:https://youtu.be/0smphLKPGxo



投資只要有錢都可以買,但最重要的是獲利了結要出場:
因為學生公寓僅限學生入住,屬於投資型不動產,會買的都是投資家,投資家看的都是投資效益:租金收益,房價上漲,出售流通性。

若是像您一樣的投資家,您若可以認同8%/年的淨租金收益,其他投資家也可以認同8%的淨租金收益是很有吸引力的,所以未來出場只要有足夠好的租金收益,您要出售都很容易。


利物浦大學提供的宿舍很有限,City Point跟利物浦大學的學生宿舍相比(下圖三):
1.比利物浦大學的宿舍租金便宜
2.比利物浦大學的宿舍近(英國大學自己的宿舍大都不在校園內)
3.比利物浦大學的宿舍新
所以City Point是100%滿租,而且租金逐年調漲。

圖三:利物浦大學自己的學生宿舍租金,及通勤時間
來源:University of Liverpool https://www.liverpool.ac.uk/accommodation/halls/carnatic/lady-mountford-house/costs/


City Point租金逐年調漲,3年後若調至“現在”利物浦大學的租金水平的話,您的淨租金投報率是10.12%(下圖四)。

試算:
年租金:148英鎊/週*50週=7,400英鎊
淨租金:7,400英鎊-1,327英鎊(各項管理費用)=6,073英鎊
6,073英鎊/59,995英鎊=10.12%
圖四:第4,第5年租金收益試算

有這樣的租金收益,3年後您應該也不太會想出售;但你若要出售獲利了結,若以75,000英鎊出售:
接手的投資家都還有8.04%的淨租金收益(6,073英鎊/75,000英鎊),對投資家來說都很有吸引力,很好出場。

所以除了3年合計14,400英鎊的淨租金收益外,您還有比租金更好的房價上漲空間。




而目前英國大學與英國政府在討論延長外國學生在英國畢業後的簽證時間(Post Study Work Visa),未來到英國唸書的留學生將會持續成長,學生公寓將會是非常搶手的不動產項目。




就連股神巴菲特也在上個月進軍英國房地產(下圖六),不要錯過難得的機會。

圖六:Landlord Zone







2018年8月20日 星期一

日本一般住宅,與包租民宿租金收益比較

這是30年屋齡,5-10年屋齡,及梅田西包租民宿的比較表:
由於民宿在持有期間的各項費用由業者支付,所有淨租金收益高。

若您是購買一般住宅,除了上面列表的各項費用外,另外在:
房客續租時:您要支付半個月的續約更新料
換房客的時候:全室清潔,全室壁紙換新,招租仲介費,另外還會有空租期

梅田西包租民宿您不需要擔心這些問題,持有成本比一般住宅又低上不少,投報率高,是日本房地產投資非常好的選擇。

2018年8月16日 星期四

大阪-梅田西全新民宿

大阪梅田西全新民宿:
2150萬日圓(含全套傢俱家電,皆為日本知名大廠)
租約:10年
租金:129萬日圓/年(已扣除大樓管理費,修繕積立金,物業管理費,保險費)

*加上大阪房價開始上漲:約7%-9%/年
是非常穩定的不動產投資物件


來源:日本國土交通省







日本政府積極發展觀光,設定:
2020年希望達到1年4000萬人次的國際旅客;
2030年希望達到1年6000萬人次的國際旅客。
而2017年,整年度共有2870萬人次國際旅客造訪日本。
CNBC新聞報導:https://www.cnbc.com/2018/03/23/japan-welcomed-20-percent-more-tourists-in-2017--and-the-number-is-growing.html


其中到大阪旅遊的國際旅客大1111萬人次(下圖,來源:日本觀光局),自2009年-2017年,是全球國際旅客成長最快的城市,且仍會持續成長:



根據信用卡發卡公司萬事達卡研究報告(Mastercard),大阪飯店住房率約90%,為全球主要城市最高:





因為日本旅客快速成長,因此出現了許多日租套房(民泊,民宿),利潤非常高。
但在2018年6月15日實施民泊法後,民宿皆需要依發申請執照,因此全球最大的日租套房網站,Airbnb網站更下架了近8成沒有執照的物件:


Source:https://news.ebc.net.tw/news.php?nid=115497



就算可以申請到民泊執照,但最多只能經營180天,各地區更可以規定經營天數的上限:
新宿區僅能週末營運,京都更是只能經營1月15日-3月15日,因此絕大部分都已經沒有經營民宿的利潤了,只能改回租給長期租客。



現在要經營民宿,大概就是:
1.收購一戶建:改裝為數間套房出租
2.興建全新大樓:整棟用途就是為了申請合法民泊
大型企業也紛紛投入民泊,因此,民泊已經不是一般投資家能夠入手的投資物件:


梅田西全新民宿就是全新興建,為了經營民泊使用:
🇯🇵投資家購買其中一間房
🇯🇵有永久產權
🇯🇵由業者承租:
租約:10年
租金:129萬日圓/年(已扣除大樓管理費,修繕積立金,物業管理費,保險費)

民泊周遭有2電車站,共有:
環狀線,阪神本線,千日前線。
前往知名旅遊景點都非常方便。



若有任何問題,或需要詳細資訊,請洽:
蕭積晏
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2018年7月18日 星期三

曼谷最搶手的開發商AP,最新推案Life Ladprao Valley



泰國去年躍升為中國人海外房地產投資第3名的國家,脫離不了“泛亞鐵路”的動工。
泛亞鐵路串連了中國雲南昆明,大理,途經越南,柬埔寨,寮國,緬甸等路線,都在泰國曼谷交會後,才往南經由馬來西亞到新加坡。

您若有接觸曼谷房地產相關訊息,一定沒有不提到泛亞鐵路這個議題的,因為泛亞鐵路,曼谷將成為東南亞中南半島的中樞,因此中國買盤開始擴大曼谷房地產投資,未來幾年應該是曼谷房地產的黃金時期。
(圖一)Source:Applezeentech


當然目前曼谷最貴的地段仍是大家所熟知,或者說到曼谷旅遊都會去的區域:
素坤逸路初段沿線範圍,下圖下方的藍色,紅色,綠色3個區域:

(圖二)
藍色區域:大使館最密集,也是高級辦公大樓林立的區域。
從捷運BTS的Siam-Chitlom(四面佛)-Plonechit,以及捷運MRT的Silom-Saladaeng-Lumpini圍繞的範圍。

紅色區域:曼谷頂級商務辦公區。
從Asoke站往北延伸到Rama9,這邊A級商辦的租金約2000-4000泰銖/坪(跟全台灣辦公室租金最高的信義計畫區一樣)

綠色區域:外國人最集中,也是最多美食餐廳,休閒娛樂的區域。
從BTS的Phrong Pong-Thonglor-Ekkamai


目前曼谷最貴的地段前8名(下圖三)都在上述的3個區域範圍內:
這些區域的預售新屋大約在25萬-40萬泰銖/平米,也就是30平米左右的1房,總價約750萬泰銖起。
目前曼谷最貴的豪宅也在大使館最密集的區域無線電路上,售價約58-78萬泰銖/平米。

而曼谷第9貴的地段(也就是出了上述3個區域的第1名),就是上圖二中左上方的Phahon Yothin初段沿線
而且這邊更是曼谷地價漲幅第3名的區域(17.6%),是未來幾年很有投資價值的區域,因為在高鐵特區旁,只要您看上的是泛亞鐵路的開發讓未來曼谷將成為中南半島各國的中樞,這邊絕對是您優先考量的區域。
(圖三)Source:泰國中華網



您若從現在完工的捷運圖(圖二)來看,或許會認為Phahon Yothin像是曼谷邊緣。
但曼谷面積約1600平方公里(雙北合計約2300平方公里),近千萬人口,會先興建捷運基本上都是需求最大的路段,也可以說是最精華的路段,Phahon Yothin目前就有捷運MRT藍線,以及興建中的捷運BTS綠線

目前規劃的曼谷捷運,未來會有13條路線(下圖),Phahon Yothin及旁邊的高鐵特區未來會是除了已成型3個精華區外,曼谷最有潛力發展的中樞:
曼谷唯一高鐵站,泛亞鐵路中樞(頂級辦公大樓,購物中心,公園綠地),另有4條捷運線
(圖四)Source:Pinterest



Phahon Yothin北方是曼谷廊曼國機場,以及全亞洲第二大的會展中心Impact,所以在Phahon Yothin周遭有許多大型企業的總部大樓座落在這個區域(下圖五):
A級商辦租金約2000泰銖/坪,大約是忠孝東路四段,敦化南路一帶的租金行情,跟台北對比,相信就會比較清楚。
🇹🇭年營收約2.4兆泰銖的PTT公司總部
🇹🇭總資產3兆泰銖的Siam Commercial Bank總部(此企業園區另有80%為外資企業)
🇹🇭年營收1800億泰銖的泰國航空總部大樓
🇹🇭總資產8300億泰銖的泰國軍人銀行總部大樓
(圖五)



Life Ladprao Valley投資特色:
1.雙捷運:目前已有捷運MRT Phahon Yothin站,另有興建中的捷運BTS(工程進度約50%左右,預計2019年通車)
2.周遭目前已有許多企業總部大樓,及高級商辦
3.生活機能完善:隔壁是Union Mall購物中心,對面是Central Ladprao購物中心,旁邊有Tesco及Big C大賣場,大馬路上許多餐廳,及巷弄間的小吃美食
4.恰圖恰公園,市集:建案斜對面就是曼谷知名的公園綠地,以及旅客必去的亞洲最大市集
5.泛亞鐵路中樞-高鐵特區旁:隨著高鐵完工後,興建頂級商辦大樓外資企業移入,高級購物商場,預計未來周遭將會200萬人口
6.交通便利性:未來將有高鐵,泛亞鐵路中樞,4條捷運線,以及2條高架快速道路。
7.售價最具投資價值:開發商AP在2013年開始有日本三菱地產合資開發,加上售價絕對是最有投資價值的,深受泰國當地及海外買家青睞,銷售速度非常快。


(圖六)交通及生活機能完善


高鐵特區發展介紹影片


建案附近已有許多企業總部,下面照片來源Google街景截圖:
Siam Commercial Bank園區:除了Siam Commercial Bank自用外,有約80%出租給外資企業

M Tower:曼谷知名大樓

Major影城,Avenue商城

Isuzu Tri Pethc大樓,Shinawatra 3 Tower大樓

I Tower Building

Sun Tower,TST Tower

劉炳源1號大樓,TMB銀行總部大樓

泰國航空總部


開發商AP:
1981年成立,目前是泰國上市開發商(市值如果跟台灣上市建設公司對比,僅次於興富發,大約是全台前3大的上市開發商),而2013年日本三菱地產合資開發所推出的建案,都造成當地投資客,自住買方,或者外國投資家的搶購,銷售速度非常快。

1.價格在同區段,同規格的建案,價格最有競爭力
2.該公司建案的地點都非常好
因此在泰國非常受到當地買家的喜愛。

2017年:
Life 1 Wireless:1,344戶開賣2小時當地名額完銷。
    

Life Asoke Rama 9: 2,160戶,外國名額1個月完銷







2018年:
Life Sukhumvit 62:438戶,當地名額當天及完銷


外國投資家花再多時間研究,也不會比泰國當地住了幾十年的專業房地產投資客更懂建案的投資價值;也不會比已經看過很多房子的當地自住買家更了解建案的交通便利性,生活機能,後續管理等細節。

AP的建案會受到泰國國內投資家及自住買家,且可以說是唯一海外投資家也會搶購的開發商,不是沒有原因的。

Life Ladprao Valley泰國當地8/4開賣,台灣搶先泰國,在7/21開賣,台灣只爭取到30戶,請把握機會。



最近曼谷最熱門的2個建案,就是Life Ladprao Valley以及XT Huaikhwang,因為同樣都是非常知名的開發商新建案,下表是2個建案大致上的差異:


泰國雖然有很完善的公共設施,如:游泳池,健身房,交誼廳,電影室,瑜伽室等等,但這些完善的公設都不會算在購買的坪數內。甚至連車位也是公共設施,不需要像台灣一樣花錢購買。

如果以台灣新屋有35%的公設比計算方式,29樓的28.8平米,大約等於台灣新屋的13.4坪:
441萬泰銖*0.925=408萬台幣,車位就當做送的(台北市平面停車位約200-400萬台幣/位):
408萬台幣/13.4坪=30.44萬台幣/坪

同樣的售價在雙北大概可以買什麼區域?
新北市新板特區(與曼谷高鐵特區同樣有高鐵,捷運,火車)約50-70萬台幣/坪;
新北市距台北市中心約25分鐘車程的林口30萬-50萬台幣/坪;


Life Ladprao Valley旁的高鐵特區是目前曼谷除了已經成型的精華區外最貴的地段,也是最有發展潛力的區域。



建案示意圖:








各樓層景觀視野:
Source:The Sneak



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